Test

Fakty i mity o jawności cen #2 – „Nie jestem deweloperem” – a kiedy jednak jesteś?

Wielu przedsiębiorców zakłada, że przepisy o jawności cen dotyczą wyłącznie „dużych graczy”, realizujących wieloetapowe osiedla czy wysokie bloki mieszkalne. Argument bywa prosty: „Sprzedaję tylko kilka domów, to na pewno nie dotyczy mnie.”

Odpowiedź brzmi: nic bardziej mylnego.

Co mówi ustawa?

Podstawą regulacji jest ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2024 poz. 695, ze zm. Dz.U. 2025 poz. 758), dalej: „Ustawa”.

Nowelizacja z 21 maja 2025 r. wprowadziła art. 19a i 19b, rozszerzające obowiązki jawności cen. Kluczowe definicje znajdują się jednak w art. 5 Ustawy:

Deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 Kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.

Przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku którego na nabywcę zostają przeniesione prawa z umowy deweloperskiej lub innych umów wskazanych w Ustawie.

Oznacza to, że status dewelopera nie zależy od tego, czy realizujesz blok z setką mieszkań, osiedle kilkunastu domów, czy jeden budynek jednorodzinny.

Nie ma również znaczenia:

1. czy inwestycja finansowana jest kredytem, czy środkami własnymi;

2. czy zawierasz klasyczne umowy deweloperskie, czy od razu umowy sprzedaży gotowych lokali.

Liczy się sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej i sprzedaży nieruchomości w tym charakterze.

Kiedy jesteś deweloperem?

Jesteś deweloperem, jeżeli:

1. prowadzisz działalność gospodarczą i w jej ramach budujesz oraz sprzedajesz mieszkania lub domy;

2. realizujesz osiedle, blok, ale także pojedynczy dom jednorodzinny i sprzedajesz go klientowi jako przedsiębiorca;

3. sprzedajesz lokal po zakończeniu budowy, nawet jeżeli w trakcie inwestycji nie zawierałeś umów deweloperskich.

Kiedy nie jesteś deweloperem?

Nie jesteś deweloperem, jeżeli:

1. sprzedajesz prywatnie własny dom lub mieszkanie, które nie powstało w ramach działalności gospodarczej;

2. transakcja ma charakter incydentalny, a nie jest wykonywana w ramach zorganizowanej działalności;

3. sprzedajesz lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (np. powierzchnię usługową).

Dlaczego ustawodawca uregulował te kwestie w taki sposób?

Celem nowelizacji było zapewnienie konsumentom równego dostępu do rzetelnych informacji oraz wyeliminowanie nieuczciwych praktyk, takich jak:

1. różnicowanie cen dla poszczególnych klientów;

2. ukrywanie wcześniejszych cenników;

3. brak transparentności w zakresie dodatkowych kosztów (np. garaży, komórek lokatorskich).

Ustawodawca jednoznacznie wskazał: skala inwestycji nie ma znaczenia. Liczy się ochrona nabywcy.

Jakie kary grożą za brak publikacji cen mieszkań i domów?

Zgodnie z art. 19b ust. 4 Ustawy, za naruszenie obowiązków publikacyjnych i raportowych Prezes UOKiK może nałożyć karę pieniężną w wysokości do 10% obrotu rocznego.

Kara może zostać nałożona m.in. w przypadku:

1. braku prowadzenia własnej strony internetowej;

2. braku publikacji wymaganych danych, np. cen pomieszczeń przynależnych czy historii zmian cen;

3. braku codziennego raportowania cen do systemu teleinformatycznego dane.gov.pl;

4. rozbieżności pomiędzy ceną ujawnioną na stronie a ceną wskazaną w umowie – w takim przypadku nabywca ma prawo domagać się zawarcia umowy po cenie korzystniejszej (art. 19a ust. 2).

Jak wygląda kontrola?

UOKiK prowadzi zarówno monitoring rynku, jak i działania podejmowane w odpowiedzi na zgłoszenia konsumentów, m.in. poprzez portal zglosdewelopera.pl.

Do września 2025 r. wpłynęło już ponad 1000 zgłoszeń dotyczących braku jawności cen.

Kontrola może zostać wszczęta na skutek skargi lub z urzędu. Co do zasady, UOKiK w pierwszej kolejności kieruje do przedsiębiorcy wystąpienie tzw. „miękkie”, wzywając do usunięcia naruszeń. Brak reakcji skutkuje jednak wszczęciem postępowania i nałożeniem sankcji.

Podsumowanie

Obowiązki w zakresie jawności cen obejmują każdego przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonuje sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych – niezależnie od skali inwestycji.

Brak spełnienia wymogów, takich jak prowadzenie własnej strony internetowej, publikacja i aktualizacja cen czy codzienne raportowanie danych, skutkuje możliwością nałożenia przez Prezesa UOKiK kary finansowej w wysokości do 10% obrotu rocznego.

Z tego względu konieczne jest niezwłoczne wdrożenie odpowiednich rozwiązań organizacyjnych i technicznych, które zapewnią pełną zgodność z przepisami. Jako radczyni prawna współtworzę rozwiązanie umożliwiające deweloperom realizację ustawowych obowiązków w sposób kompleksowy i bezpieczny prawnie.

W razie potrzeby analizy obowiązków lub wsparcia we wdrożeniu, zapraszam do kontaktu.